摘 要：民宿作為旅遊住宿業的一種形式，近年來發展迅速，湧入大量民宿從業者，民宿供應量也大為增加。但是民宿在我國發展歷史較短，在運營過程中暴露出很多問題。本文通過對民宿這一概念的梳理，並分別從港澳台地區、東部地區以及其他內陸地區的民宿發展狀況來進行比較分析，找出我國民宿業在發展過程中出現的問題，並提出相應的對策與建議。

一、民宿的概念

隨著經濟的發展，越來越多的旅遊者開始選擇個性化出行方式，旅遊者出遊目的也發生了轉變，在旅遊的過程中更加註重參與和體驗。我國民宿業也隨著旅遊者不同需求、不同目的、多元的出遊方式而逐漸發展起來。

關於民宿的概念，不少學者認為農家樂、家庭旅館也是民宿的表現形式。農民利用自家院落(田喜洲，2002)，以空置房為基本接待單位，以短期住宿旅客為接待對象，以營利為目的(張競予，2008)，以家庭人員為主要服務人員，可聘用少量服務員幫工(彭青、曾國軍，2010)的小型旅遊住宿接待設施。2017年國家旅遊局發布《旅遊經營者處理投訴規範》等4項行業標準，提出:民宿是指利用當地閑置資源，民宿主人參與接待，遊客提供體驗當地自然、文化與生產生活方式的小型住宿設施。根據我國的實際情況，筆者認為民宿是以營利為目的，將個人或租賃他人的閑置房間、院落，自行或聘請他人為旅遊者提供住宿及服務的，提供給遊客溫馨、親切的家的感覺，是一種有別於傳統酒店、賓館等的住宿體驗。

二、我國民宿業發展狀況

一般認為最初的民宿起源自歐洲，業主僅提供床位和早餐(B&B,Bed&Breakfast)，隨後發展為一種新的旅遊住宿形式。民宿這一住宿形式後傳入日本，日本的民宿業也被認為是亞洲地區的源頭。我國台灣地區的民宿業受日本影響較大，並在發展過程中不斷創新，現在已相對成熟。大陸地區的民宿則經歷了以接待周末度假休閑為主的農家樂形式逐步發展到近幾年通過各民宿平台的興起和推廣，長三角流域，大理、麗江、陽朔等風景區周邊的民宿逐漸增多。根據2017年末相關數據統計，我國大陸地區民宿分布主要集中於西南以及東南沿海的旅遊較發達地區，其中雲南的民宿多以客棧的形式存在，且數量最多。

近年來因為各種政策利好，發展迅速，整體分布呈現出區域性集聚化現象，集聚化的民宿促進人力資源的專業化發展，勞動力資源得以共享，提高人力資源效率，信息交流更為順暢，降低了民宿的經營成本。同時，產業鏈上的相關企業更容易獲得商機，整個區域內交易成本的降低，極大地增加區域民宿的綜合競爭力。不能忽略的是區域間發展又存在著不均衡。按照我國民宿業按區域發展狀況可大致分為三個部分，港澳台地區，東部沿海地區以及西南地區。

(一)港澳台地區。

港澳台地區的民宿業發展歷史悠久，尤以台灣為最，所以相關規範更加全面和完善。民宿體驗也成為前往該地區的遊客的一項必備旅遊活動，究其原因，一是前往該區域的遊客相對經濟條件、學歷水平以及接受新生事物的態度都更加積極。所以更願意嘗試民宿這一有別於傳統酒店的住宿形式;其次該區域內的民宿供給量大，在各個區域遊客入住都很便捷;三是該區域內民宿類型多樣，可以滿足不同遊客的偏好;再者該區域內民宿多為個人經營，因此民宿的個人風格鮮明，與當地的傳統文化結合，區域特色濃郁，創意豐富，並且民宿業主強調與遊客的互動，因此成為諸多遊客的首選。

(二)東部沿海地區。

東部地區特別是沿海經濟發達地區，隨著經濟發展，湧入越來越多的民宿從業者，所以發展速度快，供應量也明顯增加。在長三角地區甚至出現了很多口碑與素質俱佳的精品民宿，並引導了不少遊客的出行意願和方式，如莫干山民宿，有強大的經營團隊，管理和經營理念與時俱進，現在莫干山民宿已經成為優質民宿的代名詞，甚至超過了對日本和台灣民宿的評價，也不乏有特意前往體驗民宿的遊客。東部地區的民宿還呈現出集群化特點，如江西婺源民宿已經成為婺源鄉村旅遊的一個亮點和品牌。當區域內民宿數量累積到一定規模後，形成了整體的競爭優勢，使得整個區域內民宿有了品牌和影響力，增大了接待能力，為每個民宿業主都帶來收益;也使得民宿的持續經營能力得以提高。

(三)西南地區。

西南地區的民宿最早發端於麗江、拉薩、陽朔等旅遊地，如今仍多集中在景區周邊，其次存在於一些省會城市、直轄市的城區。受限於經濟發展的影響，一些經濟發展水平相對落後的旅遊城市，民宿這一住宿形式還幾乎是空白。圍繞景區周邊發展起來的民宿，基本都能結合當地景區景觀的建築特色，結合當地的風土民情進行裝修裝飾，供給量大，受制於當地建築保護等原因，改造的民宿在硬體條件較為落後，同質化現象尤其突出，缺乏優質民宿及相應品牌。

隨著越來越多高素質和專業化的人才進入民宿行業，已經打造出不少成熟的民宿品牌，並隨著關注度的提升佔領了部分市場。但是因為行業進入門檻低，民宿從業人員的素質參差不齊，同類型民宿之間競爭無序，淘汰率和流動率較高。當資本參與民宿的方式越來越多樣化，融資、眾籌等不一而足的同時，同質化情況愈發明顯，喪失了個性化的小而美民宿與酒店的差異，民宿的後續發展將變得難以判斷。

三、我國民宿業發展中的問題

由於我國民宿業發展時間短，民宿行業的相關政策法規、制度不完善，公共設施相對缺乏，民宿業在快速發展中越來越暴露出標準缺失、衛生環境堪憂、經營手段落後、服務不到位、缺乏法律監管等一系列問題。

(一)硬體設施不完善，衛生條件較差。

在對現有民宿的滿意度調查中，涉及到的餐飲、住宿條件、衛生條件等眾多選項里，衛生條件的不滿意程度明顯高於其他，特別是圍繞在景區周邊的民宿多為原有民居改造而成，受制於當時的居住條件，民宿業主在明確知道衛生條件達不到遊客預期的情況下也很難做出有效的改進。此外，由於缺乏相應的監管機構和監督措施，衛生打掃不到位情況也大量存在，95%的民宿用品沒有消毒或清潔標識。衛生狀況已經成為民宿平台投訴的重點。

(二)從業人員素質參差不齊。

因為國家尚未出台相應的民宿經營的法律法規，所以民宿業湧入了大批量的新鮮血液，約有60%的民宿業主都是初次進入該行業，和民宿業同樣「年輕」的經營者們缺少專業化的知識背景，更對民宿行業缺乏深入的研究。不少民宿平台都有暴露出諸如民宿業主強扣遊客押金不退還、重複預訂強行退租、保潔人員隨意打開密碼鎖進出等各種問題。僅憑暫時的熱情來從事民宿行業，不僅會造成民宿經營的混亂，也會給遊客帶來不好的體驗，從而影響到對整個民宿行業的信心。民宿業主為降低經營成本還存在著繞開民宿平台，嘗試線下交易等情況，一旦發生任何安全問題、經濟糾紛，民宿業主和遊客的損失和維權問題都未可知。

(三)同質化現象嚴重。

民宿這一旅遊住宿形式在一定程度上可以讓遊客直觀感知地方風土人情、歷史文化，對文化的理解也各有體會。同時民宿是一個個性化的體驗，所以對民宿的判斷各有標準。但是絕大多數的民宿裝修風格單一，服務內容雷同，缺乏文化內涵，民宿業主缺乏與遊客的互動，遊客也很難產生有別於其他的獨特的民宿體驗。故而客戶沒有忠誠度，難以形成口碑和品牌。

(四)缺乏有效監督。

隨著網路技術的發展，目前絕大部分的民宿預訂都是通過各個線上平台，從預訂到退租整個過程中，平台對民宿業主及遊客的監督幾乎為零。包括民宿經營中最糟糕的衛生情況，也沒有任何機構或者平台採取任何行之有效的監督手段。此外，民宿經營所涉及到的衛生、安全等諸多方面需要相關部門的嚴格監管，由於主管部門不明確，監管不力或責任不明的情況則時有發生。各線上平台也沒有就民宿經營許可、消防安全等各種問題是否合規進行有效驗證，使得許多無證經營的民宿在不合法地經營。這種不規範將嚴重影響未來民宿業的有序發展，並存在著很大的隱患。

四、對策與建議

(一)建立健全政策機制，為民宿行業的健康發展保駕護航。

目前我國針對民宿業經營發展的政策法規還比較薄弱，對民宿經營者缺乏相應的約束。民宿作為旅遊住宿中的重要組成部分，需要依靠政府通過制定相應的政策機制來保駕護航，從而讓民宿業得以良性有序發展。相關政府部門適時出台行業經營的法律法規，注重政策引導，制定服務標準，對民宿經營資格、運營質量、服務監管等方面做出規定，完善政府對民宿產業的監管體系。塑造品牌形象，有利於民宿產業服務質量的提高。

(二)重視民宿協會等非政府機構，組織和引導民宿發展。

民宿行業組織在台灣和歐美髮達國家的民宿發展中起到了重要的組織和引導作用，我國的民宿行業也可以效仿此行為，通過成立民宿協會等非政府機構，聯合各類學術研究機構，積極推進與學界的交流協作，使其對產業發展起到顯著的引導及助推作用。鼓勵民宿業主通過參與此類非政府組織不斷提高自身的專業素質，深化從業意識，從而維持民宿穩定、有序地經營。

(三)加強平台及第三方機構的監督功能，為民宿行業的良性發展提供助力。

大多數的民宿都依託幾大平台在推廣和運營，平台作為搭建民宿業主與旅遊者雙方連接的紐帶，不僅是一個提供交易的途徑，更應該維護民宿業主與旅遊者雙方的權益。督促民宿業主提供安全、衛生的居所，保障民宿業主提供居所的安全及收益安全。同時第三方機構的參與能有效地杜絕監督機構缺失帶來的種種弊端，督促平台和民宿業主不斷完善經營過程中暴露的問題。

(四)加強互動，找准民宿特色，打造精品民宿。

民宿誕生及興起的初衷都是基於民宿業主與遊客間的互動，但在我國遊客更傾向於擁有獨立的生活空間，導致業主與遊客間的互動機會減少，互動的成本增加。遊客的消費需求、動機複雜，除了年齡、知識水平、收入等因素，他們更注重旅遊過程的身心體驗，並將具有強烈個人色彩的旅遊體驗通過網路進行廣泛的傳播。因此民宿的經營必須與民宿周邊及所處大環境所匹配，需要民宿業主找到一個適合自己的方式，結合當地的人文特色，通過與遊客的互動來凸顯人文關懷，重視遊客的需求，有別於傳統酒店和賓館，才能在殘酷競爭中站穩腳跟。只有找准民宿特色，保持特色經營方向，提供優質的服務才能留住顧客，這也是民宿經營的長久之道。