深入分析地產租賃行業前景「商業地產租賃的市場前景」

房屋租賃是近年來我國住房租賃領域新興的行業，當前我國大力發展住房租賃市場，各地也紛紛出台扶持長租市場發展的相關政策，如今的房屋租賃已然成為市場的寵兒，吸引了無數目光，那麼房屋租賃行業的市場前景究竟如何呢？

四大因素助推房屋租賃行業發展

政策利好

從2015年國家開始大力支持住房租賃市場；2016年底中央提出「房子是用來住的」；2017年各地密集出台樓市調控政策，大力發展租賃市場；同年，九部委發文在廣州等12個城市試點，廣州率先打出「租售同權」，緊接著深圳、武漢等50多城出台發展租賃政策。

市場空白

在日本，租賃房屋有八成以上是由專業機構統一運營管理。而根據我國住建部數據，現階段一、二線城市租房比例已達到50%以上，而規模化住房租賃企業市場份額僅2%，品牌租賃機構更是寥寥無幾，房屋租賃市場發展空間巨大。上海易居研究院智庫中心預測，未來十年將是住房租賃市場快速發展的階段，預計2027年全國城鎮將形成54億平方米的有效租賃需求。與此同時，將形成66億平方米的可租賃房源，租金規模可達3.86萬億元。到2030年，中國房屋租賃市場的租金規模將超過4.6萬億元。目前，我國租賃企業滲透率僅為2%，遠低於發達國家水平。發達國家房屋租賃供給市場中，專業化的房屋租賃公司是出租領域中最重要的主體。根據美國人調局統計，大部分地區房屋租賃企業佔整體住房出租比例都在35%以上。

風口開啟

房屋租賃行業迎來「風口期」，標杆房企、一二手中介、連鎖酒店、資產管理公司背景公司以及創業公司等主體紛紛匯聚到這個市場中來，具有「國家隊」身份的國企也不甘示弱，在政策面大力扶持下，已經成為房屋租賃行業的主力軍。以2014年、2015年為房屋租賃行業融資高峰期，且單輪融資金額大，以千萬量級居多，並出現億級單輪投資。「青客」「蛋殼」相繼上市，可見房屋租賃行業成為資本市場的「香餑餑」。

科技入局

金融和互聯網巨頭紛紛加入戰局：支付寶正式推出信用租房模式；中國銀聯與瀋陽、武漢簽署住房租賃服務平台合作協議；京東成為北京住房租賃市場支持平台合作方；建設銀行深圳分行聯合房企推出可租賃房源，開發了「按居貸」等20多項住房租賃金融產品……自帶金融和互聯網光環的行業巨頭作為新興力量進入住房租賃市場。預計後續還將有更多極具影響力的主體進入市場，加速租賃市場發展變革。

中國房屋租賃市場近期大潮洶湧，已進入殘酷的洗牌期。各運營公司在兇猛擴張後，紛紛赴美上市融資，將戰場擴展到海外。2020年伊始，房屋租賃市場又突然殺出一匹黑馬——「城城找房」。據悉，城城找房將通過併購赴美上市並在紐約證券交易所掛牌。

目前中國的房屋租賃市場，主要有三種運營模式。以青客等品牌公寓為代表的重資產合租模式；以龍湖冠寓等開發商自持物業為代表的重資產單間模式；以城城找房為代表的，以不動產管理為核心的輕資產託管模式。自此，房屋租賃市場三國演義式的角逐正慢慢進入高潮。

重資產合租模式政策風險和盈利模式有待商榷

賺差價的重資產合租模式，也叫合租公寓或長租公寓，市場關注度最高，其本質上是做專業化的「二房東」，國內多數此類公司在運營中因大量資本被佔用，資金鏈經常處於繃緊狀態，多數企業連年虧損，個別企業甚至早已資不抵債，頻頻爆雷。究其根本原因，在於此模式本身存在的先天短板，通過從業主手中租賃房屋，簽署3到10年的租期，統一裝修後再將房屋出租給租客，主要盈利方式是賺取房租差價，但獲客成本、裝修成本、運營成本已佔差價的八至九成。

以前由房東承擔的房屋裝修成本、空置成本，被集中放大之後，「二房東」似乎成了一門不賺錢的買賣。為擺脫虧損局面，「二房東」式合租公寓採取增加隔斷房的方式，增加每套出租房的房屋數，最終增加每套房的租金總額。雖然單間價格下降，但居住人數增加，增加了片區居住密度和管理難度，帶來了安全隱患。2017 年底大興火災之後，北京便開始嚴查、拆除違建隔斷房，其它地區也紛紛出台禁止隔斷房改造出租的法律法規。

與此同時，部分合租公寓更多則用租戶的「租金貸」進行融資。合租公寓在與租戶簽訂合同時，會鼓勵使用「租金貸」作為付款方式，租戶在支付首月房租後，向合作銀行申請一筆金額為 11 個月房租之和的貸款，而後銀行將貸款一次性支付給合租公寓，由該公寓後續分期定時向房東支付租金，租戶則每月向銀行償還貸款。對於合租公寓來說，提前收到無需一次性支付給業主的房租，形成了巨大資金池，體現為「預收賬款」。同時，其又以服務費等名目，變相向租客收取高額利息，遠超向金融機構支付的借貸成本。

「租金貸」的運營模式，無形中為市場埋下一個大地雷：通過高負債、重資產擴張的合租公寓，本質上是用原本屬於業主的未來租金，增加槓桿擴張市場，而一旦資金鏈斷裂不能向業主支付房租，租戶則成為最終的「冤大頭」，不僅被「掃地出門」重新找房，還要繼續向金融機構償還貸款。2019年12月25日，六部委聯合出台文件嚴控「租金貸」，防止形成資金池。文件明確划出紅線：「租金貸」收入佔比不能超過租賃企業租金收入的三成，監管不斷收緊的緊箍咒，將使合租公寓的資金壓力變得更加沉重。

重資產單間模式房源規模受限和資金投入壓力

目前，開發商自持的公寓以集中式單間為主，也叫集中式公寓。從城市規劃來看，未來 54 億平方米的有效租賃需求，能滿足開發商經營公寓的集中式物業或土地寥寥無幾，有先天的資源瓶頸，不僅僅從房源數量上難以解決一、二線城市已達到50%以上的租房比例，而且單間的房型也無法解決「住有所居」的家庭居住問題，畢竟單身白領不是房屋租賃市場的主流人群。

同時，2019年3月，同策研究院發布的《2018-2019年房企融資白皮書》顯示，去年全年，房企的到位資金規模僅為165963億元，在貨幣政策的影響下，絕對值雖然同比2017年增長6.4%，增速卻相比2017年的8.2%回落1.8個百分點，相較於2016年最高點15.2%的增速回落8.8個百分點，自2018年下半年以來，開發商融資緊張，負債壓力大已是常事，加之監管趨嚴，銷售下滑，需要做出一些捨棄。

巨大的債務壓力倒逼開發商只能選擇重點業務進行留存。恆大研究院的數據顯示，截至2018年底，房企各主要渠道有息負債餘額為20.3萬億，並將在2019-2021年集中到期，其中2019年到期規模高達6.8萬億。債務密集到期、國內樓市嚴格調控，房企借新還舊，並逐漸剝離不盈利的業務而及時止損成為不得已而為之的對策。加之，前兩年，政府大力推行長租公寓業務之時，給予了頗多的政策利好，其中不乏投機的企業以享受利好政策或捆綁上市的目的介入長租領域，市場環境不佳的情況下，只能適當捨棄。

輕資產託管模式不打隔斷只收服務費成趨勢

以輕資產託管為主的整租模式，商業模式的根本在於業主將房屋委託專業託管公司進行管理，託管公司為業主提供租客篩選、合同簽署、資產交割、租金催收、到期盤點、傢具家電維修、房間保潔、產權辦理、物業協調、房屋裝修翻新、二手房買賣等託管服務。業主承擔空租風險，業主和租客以年為單位按房租收益支付託管公司約定的服務費用，一般為租金交易額的20%左右。此外，託管公司遵循不打隔斷、不改造，到期原樣返還，現狀出租等經營原則，大大降低了經營風險及運營成本。

輕資產託管模式通過規模化發展，打造出流量產品、盈利產品、孵化產品，使託管公司的現金流、凈利潤不斷提高。以不動產管理為切入點，通過跨界經營，構建生活服務生態，打造盈利增長極：與房屋中介合作，服務業主、租客進行二手房買賣服務；與保險行業合作，為業主、租客提供財產保險服務；與家政企業合作，為租客和業主提供保潔、維修、保姆等服務；與家裝公司合作，為業主提供裝修、翻新服務；與房地產開發公司合作，為投資型業主和剛需租客提供優質的房源信息。

目前國內專業的託管公司非常少，其中不乏兩個主要原因。其一，重資產合租的商業模式競爭門檻主要來自資金，全球資本大量流向中國的時代背景大大降低了這個進入門檻，運營要求相對較低也令很多投資機構爭相跟進，促使市場快速發展的同時，也加劇了競爭態勢。另一方面，其實也是相對而言的，輕資產託管對資金的要求不高，但對運營的專業化程度要求卻非常高，不僅需要專業的系統支撐，還需要有足夠多的經驗總結形成運營標準，這對於在運營方面相對空白的中國市場，無疑大大提高了進入的門檻，令很多沒有運營經驗的投資機構望而怯步。

隨著城鎮化的推進，外來人口的持續湧入，加之政策與資本的錦上添花，房屋租賃行業在發展初期開始野蠻的快速成長，不僅入局者眾，跑馬圈地式的瘋狂收房更成為常態。隨著行業整頓以及日益成熟，整個房屋租賃行業進入回歸產品本質的新賽段。三種模式孰是孰非靜待市場檢驗，讓我們拭目以待。