作為罕見躍級挑戰成功的「黑馬」房企，融創對中國房地產反周期進攻機會的把握少有匹敵者。

上市十年，融創抓住了房地產調控賦予的跨越機遇，以併購開啟規模擴張，從不到百億銷售額起步至即將跨過6000億，從昔日30名之外的區域型房企跨入頭部、連續三年穩居行業前四。

但如果僅僅將之視為一個冒險主義的成功故事，則忽略了融創對機會與風險的辯證思考。孫宏斌行事果斷，但骨子裡崇尚理性、厭惡風險。縱觀融創多年來的擴張邏輯，他反覆強調的是：地不要買貴。

一個戰略家，既要能「疾如風」，還要懂得「徐如林」。龍頭房企具有更強的熨平周期能力，差別在於如何把握攻防的節奏感，是否對市場時機及應對策略有更細微精確的判斷。

穩健增長利潤釋放

當中國房地產進入16萬億規模的「新常態」，頭部房企破除唯規模論、穩健增長已是共識。2018年起，融創就開始致力於均衡、高質量增長，去年又進一步提出降低槓桿，強調綜合競爭力，這在最近兩年的財報中已有明顯反應。

最新2020年中報顯示，融創進一步持續釋放利潤，同時優化債務結構，經營節奏已進入內生增長、穩健發展的新階段。

融創上市後一度埋頭擴張規模，每年利潤不過20億-30億之間。但從2017年開始，穩居四強的融創進入釋放利潤周期：2017-2019年這三年，融創凈利快速攀升，分別達到110億、165億、260億元。融創給投資者的分紅回報也由此逐漸提升。

2020年上半年，融創業績進一步穩步增長，營收達到773.4億元，核心凈利潤達到130億，股東凈利同比增長6.5%至109.6億元。

外界推算，融創到去年底的已售未結銷售額約8000億元，按照接近70%的權益比，11%左右的結算凈利率估算，潛在的利潤儲備可達600億元。這些利潤將在今年明年快速釋放，成為融創業績增長的堅實支撐。

龐大的高質量土儲規模，是融創未來業績增長最大的底氣。最近兩、三年，融創確權的土儲貨值保持在三萬億元左右，還有萬億左右的舊改等潛在土儲，土儲規模幾乎僅次於碧桂園。這些土地超過80%位於一二線核心城市，超過60%是收併購獲取，最新的平均成本僅4312元/平方米，將在未來源源不斷為融創貢獻利潤。

值得關注的是，融創物業板塊融創服務在8月初已經啟動分拆上市。作為2019年增長最快的大型物業公司，在物業股估值連續攀升的投資環境下，融創服務上市後有望成為當下最具價值的物業上市公司之一，有助於提升融創的估值和利潤水平。

凈負債率下降 嚴控土地新增

與此同時，融創在賬面現金高達1209億、流動性充裕的前提下。進一步兌現了調整負債結構、降槓桿的承諾。

今年上半年，融創有息負債總額穩步下降，凈負債率從2018年起大幅下降的基礎上，再次大幅下降了23個百分點。受益於今年債務結構優化——提高銀行負債比、提前償還高成本信託等——融創上半年新增融資成本也顯著下降了1.9個百分點。

降低凈負債率，要在兩端發力，一是靠提高凈資產，二是靠嚴控土地新增。

融創的所有者權益穩步提升，最新數字較去年末增長了17.4%至1339億元，股東權益970億元，較去年末提升了16.7%，有效增厚了凈資產，做大了凈負債率的分母。

精準高效的土地投資，歷來是融創的核心競爭力，這在過去幾年波動的市場環境中屢被印證。今年上半年，土地市場持續升溫，部分房企上半年拿地金額就超過了去年全年，但融創卻保持冷靜，嚴控拿地節奏，僅新增了1730萬平方米土地儲備，對應貨值2330億元，同比大幅下降了64%。

一方面，融創認為現在土拍太貴，不是很好的拿地時間。另一方面，融創在一二線市場已有充足的土地儲備，足夠兩三年開發之需，並不急於拿地，可以耐心等待時機。

融創堅持自己的節奏，控制土地溢價水平，將投資重心放到市場需求較快、未來市場確定性較強的核心城市上，在未來更加激烈、多變的市場中已經佔據了先機。

不過，為保證可持續發展，融創還是要每年擇優保證足夠的新增土儲。這也意味著降低負債率的關鍵還是要靠加速銷售去化和回款。

今年疫情影響了房企的銷售節奏，但融創在5月份之後已迅速恢復了銷售節奏，7月更是同比大幅增長27%，今年前七個月銷售額2475.2億元已與去年持平。按照往年經驗，下半年尤其是四季度才是融創發力的階段，按照下半年6213億元可售資源的儲備，融創全年銷售目標完成無虞。

融創的長期機會邏輯

一個優秀的獵手放慢了腳步，並不意味著放棄了對機會的捕捉。

孫宏斌的商業哲學充滿辯證法，擅長「危」中見機。當整個行業為前景焦慮時，融創的多元化布局已瞄準長遠。

融創的選擇與其他龍頭房企不同。恆大的新航道是造車，碧桂園的新增長點是機器人和現代農業，選擇的均是適合自己的「海量」需求市場。

產品基因更強的融創則聚焦文旅和文娛，一個樸素又合乎邏輯的理由是：無論是文旅還是文娛，本質都是迎合消費升級，美好生活的精品產品打造，與擅長打造精品住宅的融創殊途同歸。

2019年初，融創升級集團戰略為「中國家庭美好生活整合服務商」。圍繞這一邏輯，融創基於地產主業做出延展，搭建了融創服務、融創文旅、融創文化等多個下屬產業集團。

隨著布局全國的多個文旅、會議會展、醫療康養等「地產＋」產業項目陸續營業，融創以雪世界、茂、酒店、主題樂園、影都及會議會展為核心的一個強大產業集群在全國快速建立。

值得一提的是，疫情後文旅消費迅速轉向國內的趨勢，對融創文旅將是重大利好。今年上半年，融創文旅收入受到疫情影響，但此後已迅速回歸正常、逐月上升，截至8月25日數據，單月收入超過5億元。

越來越複雜的產業、金融環境，讓房企對前景的判斷更為艱難。站在上市十年的新起點上，融創堅持自己的節奏，以變應萬變也許正是最佳策略。