海外買房不再那麼容易了

「在人民幣貶值的背景下，香港保險、境外股票、海外置業等投資渠道在這一波浪潮中迅速崛起。尤其是海外置業，伴隨著國內幾家大型開發企業陸續出海，置業選擇的範圍幾乎達到了從百萬元到千萬元甚至億元的全覆蓋。據世邦魏理仕公布的數據顯示，2016年上半年，中國資本的跨國房地產投資約161億美元，較去年同期增長了一倍，超過加拿大和新加坡，成為僅次於美國的世界第二大跨境房地產投資來源。

然而，海外置業的熱潮能否持續似乎要打上疑問了。一方面，加拿大、澳大利亞等國都在稅費上加大了對外國人投資的限制、美國的EB5項目也一直傳言漲價。另一方面，國內監管層也開始從支付領域限制外匯流出，無論是個人投資還是企業投資都將引來更嚴格的監管。可以肯定的是，多重管控下，海外置業的環境將不再那麼輕鬆。」

投資群體擴張

與國內房產市場的火熱交相輝映，海外置業這個曾經離普通百姓比較遙遠的詞，似乎也逐漸成為人們習慣討論的話題。

不僅是高凈值人群，越來越多的中產開始認真地考慮海外置業。

所謂高凈值人群，一般指資產凈值在100萬美元（約700萬人民幣）資產以上的個人。他們也是金融資產和投資性房產等可投資資產較高的社會群體。

根據招行和貝恩的《2015中國私人財富報告》，隨著全球一體化的日益發展，各國間的貿易關係不斷地深化。加之最近幾年國內高凈值人群的增長，單一形式的投資模式已經滿足不了國人的需求，大部分高凈值人群更是把投資的目光看向了國外。

「最近有一點趨勢是很明顯的，海外置業不再是所謂 土豪 的專利，在我們所接觸的海外房產諮詢的人當中，只能負擔幾十萬首付款的中產階層也越來越多。」 偉業我愛我家海外置業部總經理吳洪斌表示，在海外置業的問題上，海外有家打造了「全球房產直播平台」，能讓更多的人直接了解海外房產。

「這個階層對海外置業的重視，對拉動整個行業的爆發以及海外投資意識的普及，起到了很重要的作用。」吳洪斌表示。

伴隨這一投資趨勢，許多線下的二手房經紀公司及互聯網房產公司都紛紛開闢了海外頻道，如我愛我家集團打造的海外置業經紀人服務平台——海外有家，以及房 天下的海外房產頻道等。

資產避險需求大於增值要求

雖然海外購房人群在增加，但由於海外房產市場與國內房產市場並不相同，對於投資者來說，保值心態的需要仍舊大於升值心態。

近日，胡潤百富經過了多個月的問卷調查發布了《中國高凈值人群出國需求與趨勢白皮書》，該白皮書的統計中，在擁有海外金融投資背景的高凈值人群中調查發現，「資產配置，分散風險」是他們在海外金融投資的最主要目的，考慮佔比高達80% ；其次才是財富的「保值、增值」，佔67%。

作為海外金融投資的最主要方式之一，海外置業對於多數人來說更重要的是資金避險需求而不是增值的要求。

所有早期在中國買房的人，幾乎都經歷過房價的翻倍，然而在國外，卻鮮能遇見這種情況，特別是在美國、日本等國家發達城市，早已經歷過房價大幅波動的歷史，目前已經趨於穩定。

而對於租金來說，海外置業研究人士、北京房展國際部總監魏克非對北青報記者總結稱：「倫敦、紐約、東京、上海（樓盤）等地租金收益率很低，原因就是房價太高。所以往往不是這樣的大都市才會有好的租金收益率。一般發達國家的海外置業，凈租金4%-5%是一個不錯的投資選擇。如果超過6%，就會非常搶手。」

國企偏愛美、澳 民企扎堆東南亞

海外置業的熱潮也催熱了國內房企出海的腳步。一個有趣的現象是，萬科、綠地、首創等有國企參與股份或本身就是國資委管理的企業，在選擇海外投資時，偏愛美國、澳大利亞、英國等傳統發達國家。主打的產品也多是核心區域的高層公寓，而碧桂園、富力等廣東發家的民營房企，則將主要的投資放在了閩、粵華人較多的東南亞區域，如馬來西亞、泰國等。開發的項目也多是大體量的社區，產品覆蓋也從酒店式公寓到洋房、別墅等一應俱全。

對於這樣的選擇，早在2014年就開始探索海外投資的首創置業認為，同屬發達國家的澳大利亞，對比歐美一線城市虛高的房價，以「更低的置業門檻、更穩健的市場發展」接收著包括中國買家在內的世界投資客的青睞。

首創置業設計營銷中心總經理高廣漢表示，首創置業從來不會貿然憑藉開發經驗和資金優勢到海外盲目開發，而通常選擇與當地TOP3開發商進行合作。

（以上回答發佈於2016-12-29，當前相關購房政策請以實際為準）

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