房地產行業簡介及投資前景分析「房地產是第幾產業投資」

一、房地產行業簡介

1.1 房地產行業基本介紹

房地產是房產和地產的總稱，包括土地和土地上永久建築物及其所衍生的權利，大致分為生產用、住宅用、營業用、行政用和其他專業用房地產五大類。房地產行業是進行房地產投資、開發、經營、管理、服務的行業，屬於第三產業。本文將簡單介紹房地產行業的整體情況，並主要將房地產行業的重要細分行業——住宅、商業地產、產業地產，以及依附於房地產的物業管理、房產中介等子行業加以對比。建築、建材、家裝等行業同房地產也有極為密切的關聯度，但行業內部細分過多不便於比較，我們將放在以後的文章中單獨討論。

（1）房地產產業鏈

首先來看房地產產業鏈，房地產行業上游為土地供應，以及建築和建築相關的建材、機械、原材料；下游為家電、傢具、家裝等行業。

圖1：房地產上下游產業鏈

資料來源：廣發證券研究報告

（2）房地產開發運營流程

從開發運營流程上看，在開發階段分為土地獲取、規劃設計、建築施工、房產預售、竣工交付幾個主要環節，開發周期較長，一般在2.5~4年之間。

圖2：房地產開發運營流程

資料來源：廣發證券研究報告

（3）關鍵參與者

整個房地產開發的流程，實際分為眾多不同的市場，也存在諸多參與者，而房地產市場的平衡就是在各參與者之間博弈間形成的。為了更好理解房地產市場的投資機會，下面我們重點介紹其中的關鍵參與者，包括開發商、政府、土地所有者、金融機構、顧客等。

開發商：開發商是房地產業務的主體，主要負責整合資源實現房地產開發建設並從中獲利，是房地產開發全部工作的直接決策人、受益人和責任人，也是本文的研究對象。不同開發商的一項不同之處在於其開發的物業適用於出售還是長期投資，其中居住物業一般用於出售。按照不同的資質，房地產開發商分為一級、二級、三級等不同等級。

政府：政府是房地產行業的主要規則制定者和監管者，並提供相關的服務。我國房地產主管部門是建設部，其職能包括擬定城市發展規劃、制定行業發展戰略、制定行業標準、規範行業市場、實施行業管理等；房地產監管責任主要由各級建設管理委員會、國土資源管理部門、房地產管理部門和規劃部門擔當。開發商為開發商為了項目的順利進行必須同政府打交道，獲得房地產「五證」，即：公司營業執照、國有土地使用權證、建設項目規劃許可證、建設工程施工許可證、房屋預售證等。出於平衡各類政策目標地目的，在房地產監管上往往適時採取有保有壓的態勢，既不會過度放鬆，也不會過分打壓。

土地所有者：土地是房地產最重要的生產資源，土地的獲取涉及到征地、拆遷、安置、補償等一系列步驟，尋求更高的土地出讓價格是土地所有者重要目標之一。在我國，地方政府壟斷了國有土地使用權出讓一級市場，當前的土地使用者也對有關土地的交易有着至關重要的影響。土地出讓金是地方政府的重要財政收入來源之一，而土地出讓也關乎城市、產業規劃等，這同地方政府的監管職責一起，形成了較為複雜的關係。從土地出讓方式上看，經營用地土地使用權必須通過招標、拍賣、掛牌的方式出讓。

金融機構：金融機構以資金提供方的身份參與房地產開發，主要的是銀行等貸款機構。為房地產開發業務提供貸款的方式一般分為兩種：一種是通過抵押、質押等方式直接貸款給開發企業，即開發貸款；另一種是通過商業貸款的方式直接貸款給購房者，也即平常所說的按揭貸款。金融機構有支持房地產快速增長、擴大貸款規模的潛在衝動，但也有實時監控行業風險的職責。

買家：其目的是房地產物業的最終消費者，其目的是使用。從最終目的出發，買家也可以分為自用型購買者和投資型購買者兩種，前者主要看重購買能力約束與房產居住體驗的匹配，分為剛需和改善性需求；而後者主要看重購買房產後所獲得的增值收益大小。

除了上述參與者外，還有投資商、設計施工單位、中介諮詢機構等參與者，但並不屬於主要參與者，在這裡就不詳細探討。

1.2 房地產行業的特徵

（1）宏觀經濟支柱，長產業鏈。房地產除了自身對GDP拉動顯著，還會帶動上游建材、鋼鐵、機械、冶金等生產行業的需求，同時對下游家電、汽車、家裝、輕工等多個行業形成支撐。房地產鏈上帶動的相關投資佔全社會固定資產投資的50％左右，對中國經濟影響巨大，房地產出現風險則會動搖經濟基礎。

（2）周期性。不論從長期還是短期來看，房地產行業均表現出較強的周期性。房地產長周期也可以看做建築周期，被稱為庫茲涅茲周期，一般為20年左右的周期跨度。短周期受到金融環境、監管政策、投資開發周期等因素影響，呈現3~5年的波動規律。至於房地產行業的周期性特徵、關鍵因素如何把握，後面將會進一步討論。

（3）社會效應突出。住房是每個人都難以迴避的必需品，同時也是家庭支出的最大部分，伴隨而來的一系列社會效應不可忽視。從正面來說，房地產行業的發展改善了廣大群眾的居住條件、促進了城市發展、環境改善；但房價問題、尤其是一二線城市高房價成為難以解決的痼疾，不僅破壞家庭關係、阻礙消費升級和人才吸納，還可能因分配不公引發社會動蕩。進而造成房地產調控政策上的考量多元化，導致分析判斷上的複雜性。

（4）資金密集型行業。房地產項目開發需要購置土地、支付設計、建築安裝等費用，對資金需求量極大，對自有資金或融資渠道的要求較高。貨幣和信貸環境的改變對行業的景氣具有直接的促進或阻礙效果，需要密切跟蹤。

（5）較強的地域性。房地產業務的發展，同地區經濟發展水平、人口流動等因素高度相關，一般經濟發達、人口密集的大城市，房地產行業通常會經歷蓬勃的發展。研究過程中一般將一線城市、二線城市、三四線城市的房企進行分類探討。

1.3 房地產行業的發展趨勢

（1）周期性波動或將減弱

要投資房地產行業，對房地產周期性波動規律的把握是最重要的一環。跟蹤房地產周期變動的指標較多，如土地成交和供給數據，施工、新開工、竣工面積，新房、二手房價格指數，上市公司預收款、庫存指標等。這些指標只是印證周期判斷，而預判未來房地產周期走向，則需要從周期本身的推動邏輯角度來觀察。

第一，房地產從長周期看是消費品，主要看人口。分開來討論，主要包括人口的結構變化以及人口的流動兩方面。從人口的結構變化來看，生命周期中20-40歲處於家庭組建期，住宅為購買重點，這一段時間房地產資產表現較好。而到2020年左右上世紀80年代嬰兒潮時期出生的人在以上年齡段的基本達到峰值，那麼買房自住的需求也基本達到頂峰。從人口流動、城鎮化角度看，過去人口向一二線城市聚集催生了房價持續上漲，但目前落戶限制等因素抑制了人口向大城市集中；2019年我國城鎮化率超過60%，距離發達國家80%的平均水平仍有一定差距，但根據相關國家經驗，城鎮化率在達到60%後將會逐漸放緩。

第二，房地產從短周期看是投資品，主要看政策。在保經濟、保民生兩個主要目標的權衡之下房地產調控政策方向的變化，是促進短周期波動的最主要原因。具體來看，政策放鬆、貨幣寬鬆下刺激銷售回暖、價格上行，促進房企加速拿地、加快開工，投機需求也進一步助長房價上漲；而過快的房價上漲預期必然倒逼調控升級，而銷售和信貸的限制導致房企資金緊張、銷售下降，也會降低房價上漲預期，帶動房地產短周期向下波動。近年來出於去槓桿、防風險等政策目標，房地產調控始終保持定力，即便經濟下行壓力加劇，管理層對房地產的調控態度未見絲毫放鬆，投機需求很難成為主力。

基於以上兩個方面，地產周期波動大概率將減弱，很難再現過去迅猛增長態勢。

圖3：房地產短周期

資料來源：廣發證券研究報告

（2）行業繼續向龍頭集中

公開信息顯示，15~18年間前10強房企市佔率從16.9%大幅提升至28.3%，11~20房企市佔率從5.9%提升至10.2%，21~50房企從8.4%提升至17.3%。房地產行業集中度從2016年開始加速提升，未來向龍頭集中的趨勢不變。

當景氣度下行、政策持續收緊時，往往是集中度加速提升的階段。從未來若干年房地產行業調控政策來看，限購、限貸等政策難現大幅放鬆，特別是「三道紅線」長效機制等政策對房企在資金上的壓力不減。房地產行業進入從規模擴張向品質升級的新時代，在這方面龍頭房企同樣具備不可替代的優勢。

圖4：行業集中度從16年起加速提升

資料來源：公開資料

（3）業務向上下游延伸

在行業整體性機會難現趨勢性的大行情背景下，主流房企紛紛採取業務向上下游延伸的策略增強綜合實力。主要合作方式包括：一是同產業鏈上下游建立更為密切的合作關係，以實現優勢互補；二是成立合資公司，開發新品牌，共享產業鏈收益；三是成立或分拆子公司，實現家居、建材、物業等業務獨立做大做強。

以碧桂園為例：自 2015 年來，碧桂園即積極合作上下游聯動密切企業，紛紛與家居、建築、物業服務等品牌謀求多種形式的合作。與雅郡公司（互聯網家裝）、智能衛浴（衛浴）等領域形成強密切合作關係；實現物業管理業務碧桂園服務（06098）分拆上市；今年以來碧桂園創投參與帝歐家居、蒙娜麗莎、惠達衛浴等三家上市公司定增；聯手保利資本設立產業鏈賦能基金等。