全面了解基礎設施服務費細則「基礎設施服務費包括哪些」

#1

分清兩種紅線外支出

一、首先，我們要搞懂，什麼是紅線外支出：

“紅線外支出”即為在項目建設用地邊界外（即“紅線”外）建設公共設施或其他工程等發生的支出。

如，在項目規劃外承建道路、橋樑、公園、學校、醫院、綠化等設施發生的支出。

二、房企發生紅線外支出可能有兩種情況：

①一種是紅線外為政府建設公共設施或其他工程是招拍掛“拿地時的附帶條件”，該種情況下，紅線外支出相當於土地成本的一部分；

比如：政府強行要求房地產企業在紅線外為政府建設公共設施或其他工程作為招拍掛拿地時的附帶條件，該種情況下，政府往往以低於市場招拍掛的價格出讓土地給房地產企業，低於市場招拍掛的價款部分置換政府項目。

②另一種是開發商為了提升紅線內樓盤的品質，在紅線外“自行建造建築物或基礎設施”。

比如：開發商在紅線外自行建造公園、道路、橋樑等建築物或基礎設施無償移交給當地政府而發生的支出。

這兩種紅線外支出產生的法理條件完全不一樣，必須分開對待！

#2

第一種情況

第一種情況目前各省市持三種態度：

1、有的省市認可紅線外支出計入土地成本，如：湖北、廣州、海南、桂林、重慶；

2、有的省市則不認可，比如：江蘇、山東、山西、江西；

3、有的省市沒有明確的政策規定，往往很難扣除。

①持認可態度的舉例：

《湖北省地方稅務局關於進一步規範土地增值稅征管工作的若干意見》第七條規定

關於審批項目規劃外所建設施發生支出的扣除問題：房地產開發企業在項目建設用地邊界外（國家有關部門審批的項目規劃外，即“紅線”外）承諾為政府或其他單位建設公共設施或其他工程所發生的支出，能提供與本項目存在關聯關係的直接依據的，可以計入本項目扣除項目金額；不能提供或所提供依據不足的（如與建設項目開發無直接關聯，僅為開發產品銷售提升環境品質的支出），不得計入本項目扣除金額。

②持不認可態度的舉例：

南昌市稅務局2020年答“關於紅線支出支出”：

紅線外支出，以目前情況看，有兩類，一種是在紅線外為政府建設公共設施或其他工程是企業招拍掛拿地時的附帶條件，另一種是開發商為了提升紅線內樓盤品質，在紅線外自行建造建築物或基礎設施。不論哪種情況，發生在紅線外支出理論上均不是《土地增值稅暫行條例實施細則》中規定的“本開發小區內”支出。綜上，房地產開發企業的紅線外支出，不列為土地增值稅清算扣除項目，不予扣除。

③地方沒有明確規定的，基本上不可以扣除

事實上，比如在土增稅抵扣中，如果地方沒有明確予以規定的可扣除項，基本上，地方會參照《土地增值稅暫行條例實施細則》。

第七條規定，計算增值額的扣除項目，具體為：……開發土地和新建房及配套設施的成本。包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。其中公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

也正如南昌稅務局的回答，紅線外支出並不是《土地增值稅暫行條例實施細則》中規定的“本開發小區內”支出。所以，基本上不予以扣除！

#3

第二種情況

如上分析，在國家層面的稅法中，第二種紅線外支出，不屬於《土地增值稅暫行條例實施細則》中規定的“本開發小區內”支出。所以，不予扣除。

並且，沒有任何一個地方省市有出台第二種紅線外支出是可以扣除的。所以，在土增處理時，第二種紅線外支出，不予扣除是非常明確的！實操中，應盡量避免或降低紅線外成本支出金額，從而降低後期大量的稅務成本。